맥도날드 주가 전망 임대료로 돈버는 부동산 회사 2025

맥도날드 빅맥버거를 안 먹어본 사람이 있을까요? 그만큼 유명한 프랜차이즈로서 맥도날드 주가에 대해서 궁금해하는 사람도 많습니다. 그런데, 막상 맥도날드의 사업구조를 살펴보다 보면 재미있는 부분을 발견할 수 있습니다. 햄버거 판매로 버는 돈도 많지만, 부동산 임대사업의 비중이 매우 크다는 것입니다.

맥도날드는 전 세계적으로 가장 잘 알려진 패스트푸드 체인이지만, 단순한 음식 판매가 아니라 부동산 임대 사업을 통해 막대한 수익을 창출하는 독특한 비즈니스 모델을 가지고 있습니다. 이 글에서는 맥도날드의 주요 수익원과 2024년 최신 임대료 수익 자료를 바탕으로 자세한 분석을 제공하며, 최근 출시된 신메뉴까지 함께 다루겠습니다.

맥도날드의 주요 수익 구조

맥도날드는 크게 세 가지 수익원을 가지고 있습니다.

1. 프랜차이즈 로열티 및 수수료
2. 직영 매장의 판매 수익
3. 부동산 임대료 수익

맥도날드의 매장의 이 중에서 가장 안정적인 수익원은 바로 부동산 임대료입니다. 많은 사람들이 맥도날드를 햄버거를 판매하는 기업으로 인식하지만, 사실상 부동산을 소유하고 이를 프랜차이즈 점주들에게 임대하는 것이 회사의 주요 비즈니스 모델입니다. 즉, 부동산을 대출을 끼고 사서, 대출이자보다 비싸게 점주들에게 임대하여 얻은 수익이 회사의 주요 수익원이 된다는 것이죠.

그럼 대체 임대료 수익은 얼마나 될까요?

맥도날드의 프랜차이즈 모델과 임대료 수익

맥도날드는 전 세계 39,000개 이상의 매장을 운영하고 있으며, 그중 약 93%가 프랜차이즈 형태로 운영되고 있습니다. 맥도날드는 프랜차이즈 점주들에게 로열티뿐만 아니라 매장 임대료를 받으며, 이 임대료는 회사의 중요한 수익원이 됩니다.

부동산 임대 수익의 비중

맥도날드는 전 세계 매장 부지의 약 45%와 건물의 약 70%를 직접 소유하고 있으며, 이를 가맹점주들에게 임대하고 있습니다. 이 과정에서 맥도날드는 장기 임대 계약을 체결하여 일정한 수익을 지속적으로 확보하고 있죠. 한번 계약을 맺은 점주들이 쉽게 계약을 해지하지 않기 때문입니다. 자리잡은 맥도날드가 없어지는 경우는 거의 없으니까요.

2024년 기준, 맥도날드의 연간 프랜차이즈 수입은 약 26억 달러이며, 이 중 10억 달러 정도가 임대료에서 발생합니다. 이는 프랜차이즈 매출의 약 40%에 해당하는 금액입니다. 회사 전체를 떠받드는 기둥이라는 말이 괜히 나오는 게 아닙니다.

그러니까 맥도날드는 햄버거, 콜라, 감자튀김을 팔아서 돈을 버는 것과 비슷하게 부동산 임대를 해서 돈을 버는 회사입니다. 엄청난 사업 모델 아닌가요?

이런 사업 모델을 손네본 Sonneborn 모델이라고 합니다.

손네본 모델(Sonneborn Model)

1956년, 당시 CFO였던 해리 손네본(Harry Sonneborn)은 맥도날드가 단순한 음식 판매 기업이 아니라 부동산 기업이 되어야 한다고 주장했습니다. 그의 아이디어에 따라 맥도날드는 전략적 요지에 위치한 부동산을 구매하고, 이를 가맹점주들에게 장기 계약을 통해 임대하는 방식을 채택했습니다. 그의 이름을 따서 이런 방식의 부동산투자-사업이 결합된 모델을 손네본 모델이라고 하는데요.

이러한 전략은 맥도날드가 경기 변동에 덜 영향을 받도록 만듭니다. 실제 직영매장에서의 햄버거에 대한 매출이 줄어도 매장 임대료는 줄지 않기 때문에 경기하락에 대한 손실을 줄일 수 있습니다. 또한 프랜차이즈 개별 매장의 매출 변동에도 불구하고 안정적인 수익을 보장할 수 있습니다. (물론 프랜차이즈 점주들은 죽을 맛이겠지만..)

맥도날드의 부동산 투자전략

이런 이유로 맥도날드에서 새로운 지점을 출점할 때 반드시 입지 분석을 철저히 합니다. 왜냐하면 업장에서 발생하는 매출도 중요하지만 향후 부동산 상승 가치가 있을 만한 지역의 부동산을 매입하여 운영하기 때문입니다.

맥도날드는 주로 다음과 같은 장소에 매장을 오픈합니다.

• 교통량이 많은 교차로
• 대형 쇼핑몰 근처
• 도심 비즈니스 지구
• 고속도로 휴게소

이러한 장소는 시간이 지나면서 부동산 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 특히 대형 쇼핑몰, 도심의 비즈니스 지구에서 오픈한 홈플러스는 잘 되지 않을 수가 없죠. 쇼핑몰에 놀러온 가족이 가장 쉽게 선택할 수 있는 외식메뉴가 바로 햄버거입니다. 게다가 도심의 비즈니스맨들이 선택할 수 있는 가장 빠르고 간편한 점심식사가 햄버거이기도 합니다. 회식후에 햄버거로 해장하는 사람들도 있으니, 수요가 빵빵한건 기정 사실이죠.

이렇게 프랜차이즈점을 오픈할 때 점주들에게 초기 투자금을 요구하게 됩니다. 투자금만 있으면 되는게 아니라, 매출의 일정 비율을 로열티와 임대료로 받습니다. 즉, 부동산을 사서 임대하면서 일정 비용은 점주에게 부담시키고, 매달의 매출의 고정적인 비율로 임대료를 받는다는 거죠. 점주 입장에서는 꽤나 큰 부담이 될 수 밖에 없습니다.

맥도날드 계약시 명목상 가맹금은 2만2500달러지만, 매장에 관한 10년간의 영업권 및 시설에 대한 양도 대가로 수억원을 추가로 내야 합니다. 또 브랜드 사용료로 매출의 5%, 전대차 임대료로 매출의 17%를 내야하죠. 어마어마합니다.

그럼에도 불구하고 맥도날드를 오픈하고 싶어하는 점주들은 많습니다. 왜일까요? 앞서 본 것처럼 브랜드 파워가 있기에 안정적인 고객 유입이 가능하기 때문이겠죠. 초기 투자 비용이 꽤 많이 들어가지만, 회수기간이 짧다는 장점도 있습니다. 저라도 돈이 좀 있다면 맥도날드를 하나 해보고 싶네요.

그럼 이제 맥도날드 주가 전망에 대해서 알아볼까요?

맥도날드 주가

맥도날드 주가는 1년 전에 비해서 4.08% 올라온 상태입니다. 하지만, 2025년 3월 11일 블랙 먼데이 사태로 인해 3.31% 가 폭락했습니다. 연준의 통화정책과 CPI 발표에 의한 결과로 보입니다. 미국 주식 QLD 같은 ETF 들도 모두 폭락했습니다. 그럼에도 불구하고, 맥도날드의 매출이 크게 꺽이지는 않을 거라는 가정을 해볼 수 있습니다.

맥도날드 주가는 당분간 하향곡선을 그리겠지만, 그럴수록 매수가는 낮아지고 낮았던 배당률은 높아지겠죠. 현재의 2.23% 인 배당수익률이 3% 대까지만 가더라도 매수세가 크게 높아질 것으로 보이네요.

장기적으로 아주 높은 성장률을 보이기는 어려운 종목입니다. 햄버거 판매량이 두배씩 늘 수 있는 것도 아니고, 그렇다고 부동산 가격이 2배씩 높아져서 투자 수익률이 급격히 높아지는 것도 불가능하니까요. 장기적으로 판매량이 유지 혹은 소폭 증가하는 모습을 보이면서 현금이 꾸준히 돌고, 부동산 경기가 풀리면서 주가가 높아지는 것을 기대해봐야겠네요.

오늘 저녁은 빅맥버거로 해결해야겠습니다.