에어비앤비 창업 홍대 외국인관광도시민박업 비용 방법 5,000만원 미스터멘션 가이드

최근 불경기로 인해 부업을 찾는 분들 중에 에어비앤비 창업에 대해 관심 가지는 분들이 많아졌는데요. 서울 홍대와 연남동 인근에서 단독주택을 임대해 에어비앤비(공유숙박) 사업을 시작하려면 숙소 준비, 인허가 절차, 법적 요건, 초기 비용 등을 철저히 파악해야 합니다. 외국인 관광객을 주 대상으로 하되 내국인 손님도 받을 계획이라면 특히 외국인관광도시민박업 등록 및 관련 규정을 잘 이해해야 합니다.

아래에서는 필요한 준비사항과 주의점, 예상 비용을 항목별로 정리하고, 외국인관광도시민박업 허가 절차와 요건, 내·외국인 혼합 수용 가능 여부, 세금/인허가 유의사항, 미스터멘션 활용 방안, 운영 팁과 실제 사례를 상세히 설명하겠습니다.

에어비앤비 창업 준비사항 및 예상 투자 비용

외도민 사업을 위해 에어비앤비 창업을 시작하기 위해서는 다른 사업과 마찬가지로 철저한 준비가 필요합니다. 큰 돈이 들어가는 사업은 아니지만 어쨋든 사업자를 내야 하고, 지출이 발생하고 행적적인 인허가 절차가 진행되야 하기 때문입니다. 여기에 사람이 묶는 숙박업의 특성항 소방과 안전 설비를 완비해야 하는 이슈도 있죠.

사업을 셋팅하는데 얼마의 비용이 필요할까요? 에어비앤비 초기시장에서는 500만원의 보증금과 100만원의 인테리어 비용으로도 오피스텔 사업장을 셋팅하여 운영을 시작할 수 있었으나, 현재는 오피스텔 등록이 아예 불가하고, 그나마 등록되어 있는 사업장조차 2025년 10월에 모두 삭제될 예정입니다. 따라서 2025년 상반기 기준으로 에어비앤비 창업을 위해서는 초기 투자비용 5,000만 원 내외로 고려하야 합니다.

사업장 셋팅을 위해서 준비해야 할 사항과 예상 비용은 다음과 같습니다:

임대 숙소 확보

에어비앤비 창업에서 가장 어려운 부분이 바로 임대할 숙소를 확보하는 것입니다. 돈이 많아서 직접 단독주택을 매입해서 임대할 수 있다면 가장 좋겠지만, 홍대나 연남동에서 그럴 만한 규모의 집을 매입하는 것은 비용이 너무 많이 들어갑니다. 게다가 이미 1주택자인 경우 추가 주택 매입이 꺼려질 수도 있구요.

그래서 대부분 전세나 월세로 집을 임차하여 이를 다시 빌려주는 방식을 많이 사용하게 됩니다. 홍대/연남동 일대의 주택 임대 계약을 맺는 것이 필수인데요. 임대 시에는 여기에 집주인의 사업 동의를 반드시 받아야 하며, 계약서에 공유숙박(민박) 용도로 사용 승인 조항을 명시하는 것이 필수입니다.

단독주택의 경우 아파트와 달리 다른 세대의 동의가 필요 없으나, 그래도 주변 이웃에게 미리 양해를 구하면 추후 민원이 줄어듭니다. 빌라나 근린상가주택 등 주변세대가 있다면 반드시 동의를 받아야 허가가 나옵니다. 지역구에 따라 다르지만, 홍대가 위치한 마포구의 경우 주택이 위치한 건물의 모든 세대에게 동의를 받아오라고 하기도 합니다.

홍대 인근 단독주택의 임대료는 규모와 상태에 따라 다르나, 예를 들어 보증금 2,000만원 월세 300만 원 수준인 매물이 많습니다. 보증금을 높이면 월세를 낮출수도 있습니다. 보증금 5,000만원이면 월세는 120만원 수준으로 줄어듭니다. 다만, 이 경우 초기 자본이 많이 필요할 수 있으니 적정한 수준을 정해야 합니다. 개인적인 경험으로 봤을 때 월세가 너무 커지면 수익률이 크게 떨어집니다. 반면 보증금은 대출 등으로 커버할 수 있고 정책자금대출을 받으면 4% 대의 대출이 가능하니 보증금을 높이고 월세를 낮추는 방향으로 하는 것이 효율적이라고 생각합니다.

에어비앤비 창업에서 권리금이 필요할 수도 있습니다. 권리금의 경우 기존에 게스트하우스로 운영되던 곳을 인수한다면 발생할 수 있습니다. 코로나 이후 일부 지역에서 권리금이 평소보다 80% 이상 높게 형성된 경우도 있으므로 신중한 협상이 필요합니다. 권리금은 영업권리금과 시설권리금으로 나뉩니다. 대부분 양도물건의 경우 영업이 잘 안되어 내 놓는 경우가 많으므로 시설권리금이 대부분을 차지합니다만, 시설권리금은 수백만원에서 1천만원 내외일 가능성이 높습니다. 영업권리금은 통상 6개월 ~ 1년치의 영업이익을 계산하게 됩니다. 만약 매달 250만원의 영업이익이 나오는 숙소라면 1,500만원에서 3,000만원의 권리금을 요구하기도 합니다.

단, 주의해야 할 것은 권리금에는 정확한 계산 방법이 없다는 것입니다. 양도하는 사람이 원하는 대로 매기는 것이죠. 따라서 이를 두고 많다 적다를 불평할 필요가 없습니다. 맘에 들지 않는다면 양도받지 않으면 되고, 숙소가 맘에 들고 영업해서 이익을 낼 수 있다고 판단하면 양도받으면 됩니다.

인테리어 및 시설 준비

에어비앤비 창업의 성패는 숙소의 쾌적함입니다. 여행을 왔기 때문에 편하게 쉬고자 하는데 실내가 지저분하거나 너무 덥거나 너무 춥거나, 물이 잘 안나오거나, 화장실에서 냄새가 난다거나, 이불이 더럽다거나, 베게커버가 제대로 빨래가 되어 있지 않다거나 하는 등의 이슈가 있으면 시장에서 외면받게 됩니다.

따라서 에어비앤비 창업 초기부터 실내 인테리어를 잘해서 쾌적한 숙박 환경을 조성할 필요가 있습니다. 특히 벽지나 바닥, 화장실 공사 등은 영업이 시작된 이후에는 추가적으로 할 수 없으니 애초부터 잘 하는 것이 좋습니다.

인테리어 비용은 2,000만~4,000만 원 (평균 3,000만 원 내외), 가구·가전 및 집기 구비 비용은 약 1,500만 원 내외가 들어갑니다. 물론 시설을 어느 정도 고급스럽게 하느냐, 얼마나 좋은 가구를 가져다 놓느냐에 따라 다릅니다. 초기 예산 5,000만 원으로 시작한다면, 전세나 큰 보증금 대신 월세 비중을 높여 일부 예산을 인테리어와 집기 구비에 투입하는 방식도 고려해야 합니다. 낡은 부분은 깨끗이 수리하고 침대·매트리스 등 핵심 집기는 새로 장만하세요. 경쟁이 치열한 지역인 만큼 깔끔하고 특색있는 인테리어는 선택이 아닌 필수입니다.

개인적으로 아주 좋은 제품을 가져다 놓는 것은 과한 처사라고 봅니다. 중고 상품을 이용해도 충분히 괜찮은 컨디션의 집을 만들수도 있습니다. 간혹 사업을 처음 시작하는 사람들이 호텔급의 침대와 매트리스, 거위털 이불 등을 큰 돈 들여 구비하는 경우가 있는데 이럴 경우 사업이 지지 부진하면 모두 손실로 돌아오기 때문에 유의해야 합니다.

저의 경우 거의 모든 집기는 당근을 통해 구매했고, 침대와 매트리스 정도만 신품의 저렴한 제품으로 구매했습니다. 그럼에도 불구하고, 항상 깨끗하게 청소하고 고장난 부분을 고치고 매만지면서 운영하니 매달 250만원의 순수익이 발생했습니다. 집기의 최신성은 수익과는 밀접하게 연관되어 있지 않다는 점 명심하고 준비하시면 좋습니다.

필요 설비 및 안전장치

에어비앤비 창업에서 법적인 요건을 만족하는 것도 중요합니다. 법적 요건에 따라 소방·안전 설비를 완비해야 합니다. 객실마다 단독경보형 감지기(연기 감지기)를 설치하고, 각 층 또는 공간에 소화기를 1대 이상 비치합니다. 비상탈출 안내도, 손전등, 응급처치 키트 등도 준비해 두면 좋습니다. 설비 비용은 크지 않아 수십만 원대로 충분히 준비 가능합니다. 또한 외국인 손님을 위한 와이파이 설치, 잠금장치 교체(스마트 도어락), 보일러·에어컨 점검 등도 챙기세요.

특히 동남아 관광객들에게 보일러와 에어컨은 필수입니다. 더운 나라에서 왔기 때문에 9월말만 되도 춥다는 민원이 많습니다. 대부분 10월부터는 보일러를 돌리기 시작해야 합니다. 여름에 에어콘을 요구하는 시기도 빠른 편이구요.

인허가 및 행정 절차

에어비앤비 창업은 구체적으로 외국인관광도시민박업을 영위하는 것입니다. 아래에서 자세히 다룰 외국인관광도시민박업 등록을 위해 사전에 요구 조건을 충족시키고 서류를 준비해야 합니다. 관할 구청에 관광사업 등록신청을 하고 실사를 거치면 등록증이 발급됩니다. 이후 세무서에 사업자등록을 하면 되는데요. 좀 더 자세한 절차는 다음 섹션에서 다루겠습니다. 행정 절차 자체에 큰 비용은 들지 않지만, 등록을 위한 서류 발급 수수료나 도면 작성 비용 등이 약간 발생할 수 있습니다. (최대 5만원 이내)

운영 계획 수립

외도민 등록을 위해서는 사업계획서를 미리 준비해야 합니다. 사업계획서 상에는 객실 구성과 수용인원을 정하게 되는대요. 이 부분이 수익성 확보 측면에서 가장 중요합니다. 최대한 방이 많이 나오고, 수용인원이 가장 많이 나오도록 하는게 핵심입니다.

예산 내에서 최대한 효율적으로 공간을 활용하세요. 예를 들어 방 3개짜리 주택이라면 2인실 2개 + 4인실 1개 등으로 구성해 최대 8명 내외 투숙이 가능하도록 할 수 있습니다. 안방에는 퀸 침대를 2개 넣어 4명이 잘 수 있게 하고, 작은 방 2개에는 각각 퀸 침대를 2개 넣어 각각 2명씩 잘 수 있게 하는 거죠. 만약 여유가 있다면 거실 등에 토퍼 등을 깔아서 추가적인 인원이 투숙할 수 있게 할 수도 있습니다.

이때 욕실 개수도 고려해 불편이 없도록 해야 합니다. 여행이라는 특수성이 있긴 하지만 5명 이상의 투숙객이 있다면 화장실은 2개 정도가 적당합니다. 8명이라면 당연히 2개가 있어야 하구요. 만약 10명 이상 투숙하게 된다면 화장실 2개와 별도의 추가적인 샤워실을 마련해야 불편하지 않습니다.

마케팅 채널도 결정해야 합니다. 당연하게도 에어비앤비를 주 플랫폼으로 활용하되, 국내 예약자 유치를 위해 미스터멘션 등의 서비스를 활용할 계획을 세웁니다 (미스터멘션 활용은 아래 별도 설명 참조). 사실 에어비앤비는 마케팅이랄게 없죠. 그냥 방을 올리면 알아서 여행자들에게 보여지고 노출되는 방식입니다. 별도의 노출을 위해 노력할만한 건들이 별로 없다는 게 초보자들에게는 좋지만, 오래 운영한 사람에게는 약간의 단점이기도 합니다.

에어비앤비 창업에서 초기에는 실내 촬영 및 홍보를 위한 예산(전문 사진 촬영 등)도 일부 고려하면 좋습니다. 30만원 정도를 지급하면 숙소 내부를 촬영해주는 전문가를 섭외할 수도 있습니다. 물론 스스로의 실력이 좋다면 직접 찍어서 사용해도 됩니다. 가급적 다양한 각도의 사진과 전체 사진 등을 최대한 확보해서 주기적을 사진을 교체해주면 좋습니다. 계속해서 업데이트 되는 숙소가 운영이 잘되는 곳이라고 보고 노출이 조금 더 잘되기 때문이죠.

초기 운영 자금

임대보증금과 인테리어에 대부분의 5,000만 원을 투입하면 현금이 부족할 수 있으므로, 예비비를 남겨두는 것이 중요합니다. 운영 초반 2~3개월치 월세와 공과금, 청소인건비 등의 운영비를 유동자금으로 확보하세요.

또한 부족한 경우 관광진흥개발기금의 저리 융자 같은 정부 지원도 검토할 수 있습니다. 외국인관광도시민박업은 관광사업체이므로 문체부 관광진흥기금 정책자금 융자 대상이 될 수 있어 운영자금 대출을 저금리로 받을 길도 있습니다. 다만, 운영자금 자체가 엄청 많이 나오지는 않습니다. 매출의 50% 이 대상이 기 때문에 큰 기대를 할 필요는 없습니다. 물론 금리가 아주 좋기 때문에 연간 2회 나오는 공고를 집중해서 볼 필요가 있습니다.

다음 표는 에어비앤비 창업에서 주요 준비사항과 예상 비용을 정리한 것입니다:

항목	내용 및 준비사항	예상 비용(원)
숙소 임대 계약	홍대/연남동 주택 임차 (집주인 동의 필수)	보증금 3,000만 원대 월세 150~300만 원
인테리어 공사	도배, 도장, 욕실·주방 보수 등 내부 리모델링	3,000만 ~ 5,000만 내외
가구·가전 및 집기	침대, 매트리스, 가전, 린넨, 주방용품 등 구비	1,000만 ~ 2,000만 내외
안전/편의 설비	소화기, 감지기, 비상등, 도어락, 와이파이 등	100만 ~ 300만 내외
인허가 및 행정	외국인관광도시민박업 사업자 등록	10만원 내외 (수수료 등)
예비 운영자금	초기 월세, 공과금, 소모품, 홍보 등 운영비	500만원 (2~3개월치)

위 예산은 일반적인 게스트하우스 기준으로 산정한 것입니다. 보증금과 월세는 매물 상황에 따라 조정 가능하며, 직접 거주하며 운영할 경우 일부 공간을 개인 거주지로 사용하면서 임대료 부담을 낮출 수도 있습니다.

외국인관광도시민박업 허가 요건

홍대 인근 주택에서 합법적으로 에어비앤비 숙소를 운영하려면 관광진흥법 상의 “외국인관광도시민박업”으로 등록해야 합니다. 이 업종은 도시 주택에서 외국인 대상 숙박을 합법화하기 위해 마련된 제도이며, 일반 호텔/모텔과 달리 주거지역에서도 일정 요건을 충족하면 운영이 가능합니다.

합법적인 에어비앤비 창업을 하기 위해서 외국인관광도시민박업 등록을 해야하는데, 다음 요건을 충족해야 합니다.

거주의무

외도민 숙소로 등록하기 위한 주택은 “운영자 본인이 거주하는 주택이어야 합니다.” 즉, 게스트하우스를 운영할 주택에 숙소운영자가 주민등록을 이전하고 실제 거주해야 합니다. 이는 도시민박업이 “주민이 자신의 주택을 활용하여” 운영한다는 취지 때문입니다.

반드시 집주인일 필요는 없지만 임차인이라도 본인이 그 집에 상주해야 합니다. 관할 구청에서 전입신고 여부를 확인하며, 무작정 숙소만 임대해 비거주 운영하면 불법으로 간주될 수 있으니 유의하세요 실제 다른 거주지가 있더라도 사업을 위해서는 해당 숙소에 주소지를 옮겨놓고 상시 머무르도록 해야 합니다.)

허용 건축물 종류

에어비앤비 창업에서 허용되는 주택형이 제한적입니다. 단독주택, 다가구주택, 다세대/연립주택, 아파트 등 일반 주거용 주택만 도시민박업 등록이 가능합니다 . 오피스텔, 원룸형 주택, 불법증축 건물 등은 불가하므로 주택의 건축물대장을 확인해야 합니다.

다세대·연립·아파트의 경우 동일 건물 내 모든 세대의 동의를 받아야 하는 등 절차가 까다로워 실제로는 거의 어려우므로, 현실적으로는 단독 또는 다가구 주택을 사용하는 것이 적합합니다. (아파트에서 허가받은 사례도 극히 드물게 있으나 주민 동의 얻기가 매우 힘듭니다.) 어디까지 허가를 받아야하는지는 관할 구청에 확인해야 정화합니다.

면적 제한

해당 주택의 연면적이 230㎡(약 70평) 미만이어야 합니다. 이 면적에는 운영자가 거주하는 공간도 포함되며, 70평을 넘는 대형 주택은 도시민박업으로 등록할 수 없습니다. 홍대 주변의 웬만한 단독주택은 70평 이내인 경우가 많지만, 건물 크기를 반드시 확인하세요. 또한 주택의 방 개수도 제한 요소가 될 수 있습니다. (법적으로 방의 정의는 창문이 외부에 있는 방만 객실로 인정됩니다) 일반적으로 70평 이하면 객실 10개 이상 운영하기는 어려워 1인이 1곳만 운영하도록 한 규제와 맞물려 수익 규모에 한계가 있습니다

외국인 대상 사업

외국인관광 도시민박업이라는 이름 그대로, 외국인 관광객에게만 숙박을 제공할 수 있습니다. 내국인(대한민국 국적자)을 대상으로 영업하는 것은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 이 제한은 이후 별도 섹션에서 자세히 다루겠지만, 현행 규정상 반드시 숙지해야 할 핵심 사항입니다.

외국어 안내 서비스

외국인 손님을 받기 위해 영어 등의 기본적인 의사소통 수단을 갖추고 있어야 합니다. 운영자가 직접 영어 등으로 안내하거나, 미리 작성된 영문 안내문/집을 비치하는 방식으로 충족 가능합니다 . 실무적으로 특별한 증빙을 요구하지는 않지만, 신청 시 구청에서 “외국어로 안내 가능 여부”를 확인할 수 있으므로 간단한 영어 응대 문장 정도는 준비해두면 좋습니다.

소방·위생 설비

해당 숙소에 법에서 정한 기본 안전설비를 모두 갖추어야 합니다. 앞서 언급한 소화기, 단독경보형 감지기(화재감지기) 등이 필수이며, 피난 유도등, 완강기(고층인 경우) 등도 체크리스트에 따라 준비해야 합니다.

대부분 구청에 심사를 요청하면 갖추어야 할 소방 위생 설비를 목록으로 알려줍니다. 이후 현장 실사를 나와 이런 설비 구비 여부를 확인합니다. 부족하면 실사 후 점검 요청이 나오기도 하니 미리미리 준비해 놓는 것을 추천합니다. 특히 소방설비 중 소화기, 화재경보기, 가스경보기 등은 정말 철저하게 보니까 이 점은 잘 준비해야 합니다.

숙소 청결 및 위생 상태도 점검할 수 있으므로, 개업 전 철저히 청소해두세요.

외도민 허가 절차

위 요건들을 모두 충족하면 관할 시·군·구청(홍대/연남동은 마포구청 관할) 관광과에 등록 신청서를 제출할 수 있습니다. 동네마다 다르지만 마포구는 문화광관과가 관할 부서입니다. 대부분 구청의 민원실에 문의하면 어디로 가야 하는지 알려줍니다. 우리가 생각하는 민원인을 보는 그런 곳이 아니라 공무원들이 일하는 사무실에서 신청하기 때문에 다소 당황스러울 수는 있으니 유의하시구요.절차는 다음과 같습니다.

서울시 구청별 관광과 전화번호

서울시에서 운영하는 서울스테이에 공시된 구청별 관광사업증 발급을 주관하는 부서의 전화번호입니다. 2024년 4월 기준으로 업데이트 되었습니다.

담당구	부서	전화번호
강남구	관광진흥과	02-3423-5552
강동구	문화예술과	02-3425-5253~4
강북구	문화관광체육과	02-901-6212
강서구	문화체육과	02-2600-6082
관악구	문화관광체육과	02-879-5614
광진구	문화예술과	02-450-7582
구로구	문화관광과	02-860-3401
금천구	문화체육과	02-2627-1453
노원구	문화도시과	02-2116-7143
도봉구	문화체육과	02-2091-2263
동대문구	문화관광과	02-2127-4715
동작구	문화정책과	02-820-2941
마포구	관광정책과	02-3153-8664
서대문구	문화체육과	02-330-1127
서초구	문화체육과	02-2155-6207
성동구	문화체육과	02-2286-5194
성북구	문화체육과	02-2241-2635
송파구	관광진흥과	02-2147-2112
양천구	문화체육과	02-2620-3409
영등포구	문화체육과	02-2670-3126
용산구	문화체육과	02-2199-7553
은평구	문화관광과	02-351-6524
중구	체육관광과	02-3396-4634
중랑구	문화관광과	02-2094-1816
종로구	관광체육과	02-2148-1863

사전 문의 및 서류 준비

구청 관광과나 민원실에 외국인관광도시민박업 등록 절차를 문의하면 준비서류 안내를 받을 수 있습니다. 일반적으로 필요한 제출 서류는 다음과 같습니다.

사업계획서 (구청 양식 또는 자체 작성) – 사업 개요, 시설 현황, 운영 계획 등을 기술
신청인 신분증 사본 및 주민등록등본 – 신청자 본인의 신원과 거주지 확인
부동산 소유권 또는 사용권 증명
- 건축물대장 및 등기부등본 (본인 소유 시)
- 임대차계약서 사본 (임차 운영 시)
시설 평면도 및 내부 배치도 – 숙소의 방 구조와 설비 배치를 나타낸 도면
관광사업 등록신청서 (구청 비치 양식)
동의서
- 운영자 본인이 소유한 집이 아닐 경우 집주인 동의서를 요구하는 지자체도 있습니다. 구청에 미리 전화해서 관련 서류가 필요한지 확인해야 합니다.
- 공동주택의 경우 주변 세대의 동의서가 필요합니다. 이 또한 구청마다 다르지만, 마포구에서는 너무 많은 민원이 있는 관계로 해당 건물의 모든 세대의 동의를 요구하기도 합니다.

관할 구청에 신청

준비한 서류를 가지고 구청에 가서 관광사업자 등록 신청을 합니다. 지역구에 따라 관할 구청이 다를 수 있으니 여기를 참고하세요. 마포구청 등에서는 관광진흥과(또는 관광산업과)에서 해당 업무를 담당합니다. 접수 후 수수료는 지역마다 약간씩 다를 수 있으나 보통 3만 원 내외의 인지세(수입증지) 비용이 발생할 수 있습니다.

현장 확인 (실사)

서류 심사 후 보통 1~2주 내에 담당 공무원이 숙소 현장을 방문해 요건 충족 여부를 점검합니다. 숙소를 방문한다는 뜻은 실제로 공무원이 시간에 맞춰 현장에 와서 직접 들어와 눈으로 확인한다는 뜻입니다.

이 때 운영자 거주 여부, 소방안전시설 구비, 숙소 위생상태 등을 주로 봅니다. 꼼꼼한 주무관들은 실제로 거주하는 것인지를 면밀하게 살피는데요. 그래서 방 하나에는 운영자의 개인짐을 가져다 놓고, 너무 깨긋하게 정리할 필요 없이 진짜로 사람이 사는 것처럼 해 두는 것이 필요합니다.

사실 주무관이 실제 거주 여부를 이유로 허가를 내주지 않는 경우는 없습니다. 실제로 살고 있다고 하면, 주무관 입장에서는 실제 살지 않고 있는지를 본인이 직접 증명해야 하기 때문입니다. 그래도 최소한의 준비는 필요하기 때문에 본인의 책, 옷가지, 베게 이불 등은 준비해서 보여주는 것 정도는 해야 합니다.

외국어 소통능력을 보는 곳도 있습니다. 저의 경우 지하철 역에서 집까지 오는 방법을 영어로 설명해 보라고 하더군요. 이미 외워두었던 것이라 어렵지 않게 넘어갔으니 그 정도 수준의 질문을 받아도 처리할 수 있을 정도로는 준비해 두어야 합니다. 이런 부분에서는 나이드신 분들이 좀 불리할 수 있으니 참고하세요.

이외 필요한 설비가 미흡하면 보완 조치를 명령받고 일정 기간 내 재검사를 받게 되므로, 처음부터 완벽히 준비하는 것이 좋습니다.

등록증 교부

모든 요건을 갖추고 심사를 통과하면 구청에서 “관광사업자 등록증(외국인관광도시민박업)”을 발급해줍니다. 흔히 신고증 또는 지정증이라 부르며, 이를 교부받음으로써 정식으로 영업이 가능해집니다. 접수부터 증 발급까지 대략 2주 정도 소요되는 것이 일반적입니다. 수령하기 위해서는 해당 구청까지 또 방문해야 하는데, 등기로 요청할 수 있는 곳도 있다고 합니다.

사업자등록 및 세무 신고

관광사업 등록증을 받으면, 이를 가지고 사업장 소재지 관할 세무서에 가서 사업자등록을 해야 합니다. 사업자 등록은 소득에 따른 적법한 세금을 내기 위함입니다. 허가를 받는 것은 구청에서, 사업자 등록은 세무서에서 하는 것이죠. 업태/업종은 “숙박업/숙박공유업”으로 신고합니다. 사업자등록을 마쳐야 비로소 합법적인 숙박 영업 및 소득신고가 가능해집니다

참고로 외국인관광도시민박업은 개인만 등록 가능(법인 불가)하며, 1인당 1개 숙소만 운영 가능하도록 제한되어 있습니다. 간혹가다가 법인으로 운영가능한지 물어보시는 분들이 있는데 불가능하고 이점도 없습니다. 간단히 개인이 할 수 있는 부업 정도라고 보는 게 좋습니다.

위 절차를 통해 등록을 완료하면, 게스트하우스 간판을 따로 달 필요는 없지만 등록번호를 숙소 안내에 표기하는 것이 좋습니다. 또한 등록증은 숙소에 비치해 두고, 필요 시 제시할 수 있도록 합니다.

* 2025년 10월부터 허가증이 없다면 더이상 에어비앤비에 숙소를 등록할 수 없도록 바뀝니다.

내·외국인 혼합 수용 가능 여부

현재 기준으로는 외국인관광도시민박업 등록 숙소에는 외국인 관광객만 숙박 제공이 가능합니다. 내국인(대한민국 국민)에게 숙박 서비스를 제공하는 것은 관광진흥법 위반이 되며, 법적으로 금지되어 있습니다 이는 도시 주거지역에서의 숙박 영업을 예외적으로 허용해주는 대신 붙인 제한으로, “외국인 전용 홈스테이” 개념으로 제도가 만들어졌기 때문입니다.

따라서 원칙상 내국인 + 외국인 혼합 투숙은 허용되지 않으며, 외국인만 받아야 합니다. 그러나 현실적으로 한국인 손님 없이 운영이 어려운 경우가 많아 많은 게스트하우스들이 울며 겨자먹기로 조용히 내국인도 받고 있는 실정입니다. 불법이죠.

특히 홍대입구 주변 게스트하우스의 90% 이상이 외국인관광도시민박업으로 등록되어 있지만, 내국인 손님을 전혀 받지 않는 곳은 손에 꼽을 정도라는 것이 업계의 현실입니다. 결국 상당수 숙소들이 외국인으로만 예약받고 현장에는 한국인이 오는 편법 등을 통해 내국인을 받고 있는 것이 사실입니다.

불법으로 내국인을 받을 경우 처벌 가능성도 존재합니다. 관광진흥법에 따라 등록 사업자가 규정을 어기면 영업정지, 취소 등의 행정처분을 받을 수 있고, 심하면 벌금형도 선고될 수 있습니다. 실제로 외국인관광도시민박업 등록 후 에어비앤비로 내국인 상대 영업을 하다 적발되어 100만 원 벌금형을 받은 사례도 있습니다.

다만 적발이 상시 이뤄지는 것은 아니며, 주로 민원 신고나 경찰·구청 합동 단속 때 걸리게 됩니다. 홍대 같은 번화가는 단속이 가끔 있으니 위험성을 인지해야 합니다.

하지만, 2024년부터 정부가 내국인 도시민박 허용을 추진하고 있어 규제가 완화될 전망입니다. 문화체육관광부는 2024년 3월 ‘규제혁신 추진계획’에서 “현재 외국인에게만 허용되던 도시민박 대상을 내국인으로도 확대하겠다”고 공식 발표했습니다. 이는 현실과 동떨어진 규제를 개선하고 지역관광을 활성화하기 위한 조치로, 향후 관련 법 개정을 통해 에어비앤비 등의 내국인 숙박 영업도 허용하겠다는 취지입니다. 다만 시행 시기와 세부 조건은 아직 논의 중이며, 현재로서는 몇 가지 제약 조건이 검토되고 있습니다.

영업일 제한: 내국인 숙박을 허용하되 연간 180일까지만 영업하도록 제한하는 방안이 논의되고 있습니다. (이는 공유숙박이 너무 늘어나 주거용 임대시장에 영향을 주는 것을 막기 위한 장치입니다.)
실거주 의무 유지: 기존의 운영자 실거주 요건을 당분간 유지할 가능성이 높습니다. 업계에서는 실거주 의무도 폐지하라고 요구하지만, 정부는 주거난 악화 등을 우려해 신중한 입장입니다.
허용 시기: 법 개정이 필요한 사안이라 구체적 시행까지는 시일이 걸릴 수 있습니다. 2024년 발표 이후 2025년 현재까지도 관련 법률이 국회 통과를 앞두고 있는 상황으로, 정확한 시행 시점은 추이를 지켜봐야 합니다.

즉, 2025년 현재 시점에서는 내국인 숙박을 완전히 자유롭게 받을 수 있는 법적 근거는 아직 없다고 볼 수 있습니다. 그렇다면 내·외국인 모두 받으려면 어떻게 해야 할까요? 두 가지 선택지가 있습니다:

합법 테두리 내에서 특례 활용: 정부의 규제샌드박스 실증특례 제도를 이용하는 것입니다. 현재 “미스터멘션” 등의 플랫폼을 통해 지정된 조건 하에 내국인 숙박을 일부 허용하는 프로그램이 운영되고 있습니다. 이것은 아래 미스터멘션 활용 방안 섹션에서 상세히 설명합니다.
일부 위험 감수: 현실적으로 한국인 여행객을 전혀 받지 않고선 운영이 힘들다면, 사업자가 어느 정도 위법 리스크를 감수하고 내국인 받는 편법을 쓸 수도 있습니다. 예컨대 에어비앤비 예약은 외국인 명의로 받고 실제 투숙은 한국인이 하는 식입니다. 그러나 이는 법 위반이며, 특히 게스트나 주변인의 신고로 적발되면 사업에 큰 지장을 초래하므로 권장되지 않습니다. (참고: 한번 적발되어도 바로 등록취소되기보다는 시정명령이나 1차 경고가 나오는 경우가 많지만, 반복시에는 취소될 수 있습니다.)

결론적으로, 가능하면 특례 제도를 활용해 합법적으로 내국인을 받는 방안을 택하는 것이 안전합니다. 다음 장에서 이와 관련해 미스터멘션을 통한 합법적인 내국인 숙박 허용 방법을 알아보겠습니다.

미스터멘션을 활용한 내국인 숙박 운영

미스터멘션(Mr.Mention)은 국내 공유숙박 플랫폼 중 하나로, 정부로부터 공유숙박 규제샌드박스 실증특례를 승인받아 외국인관광도시민박업 등록 숙소의 내국인 숙박을 중개할 수 있는 서비스를 제공합니다. 간단히 말해, 미스터멘션을 이용하면 외도민업(외국인관광도시민박업) 숙소도 내국인 투숙을 합법적으로 받을 수 있는 길이 열립니다. 이는 문화체육관광부가 승인한 한시적/실험적 허가로, 일정 조건을 지키는 한에서 내국인 공유숙박을 허용해주는 프로그램입니다.

미스터멘션 특례를 활용하는 방법은 다음과 같습니다:

호스트로 등록 및 특례 신청

먼저 미스터멘션 홈페이지에서 호스트 회원가입을 하고, “공유숙박 실증특례” 신청을 합니다. 이때 본인이 이미 외국인관광도시민박업 등록증을 취득한 상태라면, 그 사실을 증빙하여 특례 호스트로 승인받게 됩니다. (만약 아직 등록 전이라도 미스터멘션을 통해 등록을 도와주는 절차도 있으나, 합법 내국인 영업을 위해선 결국 등록이 필요합니다.)

미스터멘션 & 에어비앤비 연동

미스터멘션은 에어비앤비와 MOU를 체결한 공식 파트너사로서, 에어비앤비 플랫폼과 숙소를 연동하여 운영할 수 있습니다. 특례 호스트로 승인되면 에어비앤비 계정의 해당 숙소에 미스터멘션 측을 “공동호스트”로 추가해야 합니다.

미스터멘션 측 공동호스트 계정 (partnerhost@mrmention.co.kr)을 모든 권한을 가진 공동호스트로 지정하고, 에어비앤비 캘린더를 미스터멘션과 동기화 유지하는 것이 조건입니다. 이렇게 하면 미스터멘션을 통해 받은 특례가 에어비앤비 예약에도 연계되어, 에어비앤비로 들어온 내국인 예약도 합법화됩니다. 즉, 미스터멘션 플랫폼에서만이 아니라 에어비앤비를 통해서도 내국인 투숙을 받을 수 있게 되는 것입니다.

특례 조건 준수:

특례를 받은 호스트는 다음 요건들을 지켜야 합니다.

계속 거주의무 등 기본 조건 유지: 외도민업 허가 조건(운영자 전입신고, 안전시설 구비 등)을 계속 충족해야 합니다.
미스터멘션 통한 정상 영업: 미스터멘션 플랫폼에 숙소를 공개 상태로 유지하고 정기적으로 관리해야 합니다. (특례만 받아놓고 영업을 안 하면 특례 취소 가능)
공동호스트 설정 유지: 에어비앤비에 지정된 미스터멘션 공동호스트 및 달력 연동을 항상 유지해야 합니다.
연간 180일 영업 제한: (중요) 내국인 대상으로는 1년 중 180일까지만 운영해야 합니다. 이는 현행 특례의 제한 사항으로, 호스트가 스스로 일수를 관리해야 합니다. 만일 180일을 초과해 내국인 투숙을 받으면 그에 따른 과태료나 처분 책임은 전적으로 호스트에게 있습니다.
기타 금지사항: 에어비앤비 외에 다른 OTA(Agoda, Booking.com 등)에는 내국인 예약을 받으면 안 됩니다. 특례는 오직 미스터멘션과 연동된 에어비앤비를 통해서만 유효하기 때문입니다.

수수료 및 비용

미스터멘션은 호스트로부터 별도의 가입비나 월 이용료를 받지는 않으나, 에어비앤비 공동호스트 수수료 5%를 가져가는 구조입니다. 에어비앤비에 공동호스트를 추가하면 해당 공동호스트에게 예약 매출의 5%를 지급하는 설정을 할 수 있는데, 이 비율이 미스터멘션에 지급되는 대가입니다.

에어비앤비 예약 수수료 3%
미스터멘션 추가 수수료 5%
총 8% 수수료 지불

즉, 내국인 예약 한 건에 대해 에어비앤비 일반 수수료(호스트 수수료 약 3%) 외에 추가로 5%를 미스터멘션이 가져가는 셈입니다. 이는 특례 프로그램 운영에 따른 비용이라고 볼 수 있습니다. 특례 자체 신청이나 유지에 별도의 현금 비용은 들지 않으므로, 실질적으로는 예약 매출의 일부를 공유하는 형태입니다.

미스터멘션 특례를 통해 내국인 투숙을 받는 경우, 예약 과정은 일반 에어비앤비와 거의 동일합니다. 단지 시스템적으로 미스터멘션이 공동관리자로 들어가 있을 뿐이며, 게스트 입장에서는 여전히 에어비앤비에서 예약을 진행하게 됩니다. 호스트는 예약자에게 내국인 특례 숙소임을 알리는 안내문을 제공하도록 권장되며 (미스터멘션에서 안내 템플릿 제공), 혹시 현장에 점검이 나오더라도 내국인 숙박 허가 특례증을 제시하면 합법임을 소명할 수 있습니다.

현재 미스터멘션 외에도 과거 위홈(Wehome)이라는 플랫폼이 비슷한 규제샌드박스 특례를 통해 내국인 숙박을 시범 허용한 바 있습니다. 그러나 위홈은 시장 점유율이 낮아 실효성이 떨어졌고, 대신 미스터멘션이 에어비앤비와 협력하여 사실상 표준 경로로 자리 잡았습니다. 홍대 지역에서 직접 운영하며 내외국인을 모두 받고자 한다면, 미스터멘션 특례 참여가 가장 현실적인 해결책입니다.

현행법상 내국인 숙박은 불법이지만,
미스터멘션 특례 프로그램에 참여하면 합법적으로 내국인 투숙을 받을 수 있고, 에어비앤비 예약과 연동하여 운영할 수 있습니다.
이를 위해 운영자는 실거주 요건과 180일 제한 등 규칙을 준수해야 하며,
수수료 5%를 미스터멘션에 지급하는 대신 법적 보호를 받게 됩니다.

미스터멘션 활용을 통해 법적 리스크를 줄이고 고객 풀을 넓힐 수 있으므로, 외국인뿐 아니라 내국인 게스트도 타깃으로 생각한다면 적극 고려하시길 바랍니다.

세금 및 인허가 관련 유의사항

합법적으로 숙박업을 시작했다면, 세금 문제와 기타 법적 준수사항에도 신경써야 합니다. 에어비앤비 운영으로 얻는 수입은 사업소득에 해당하며, 적절한 신고와 납부를 해야 추후 불이익이 없습니다. 주요 유의사항은 다음과 같습니다:

사업자 등록 및 과세 유형

외국인관광도시민박업 지정증을 받았다면 20일 이내에 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 통상 부가가치세 일반과세자로 등록되며, 숙박업 수입에 대해 부가세 10%를 부과·신고해야 하는 의무가 생깁니다. 일부 간이과세 적용 여부는 매출 규모에 따라 결정되지만, 원칙적으로 공유숙박업은 일반과세 대상입니다.

예를 들어 연 매출이 4,800만 원 이상이면 부가세 과세 대상이며, 분기별로 부가세 신고를 해야 합니다. 종합소득세도 매년 5월에 전년도 사업소득에 대해 신고·납부해야 합니다.

세금 신고 및 납부

부가세는 1년을 반기로 나눠 1월(2기분)과 7월(1기분)에 각각 신고하게 됩니다. 홈택스 전자신고가 가능하며, 만약 신고 기한을 넘기면 가산세 등이 붙습니다. 종합소득세는 다른 소득과 합산하여 5월말까지 신고합니다. 숙박업은 필요경비 공제가 많이 인정되므로, 철저한 장부 기록을 통해 공제받을 부분은 받고 신고하면 세 부담을 낮출 수 있습니다.

필요경비 처리와 증빙 관리

게스트하우스 운영비로 나가는 비용들(임대료, 공과금, 인테리어 비용, 비품 구입비, 청소용역비 등)은 모두 사업 경비로 처리하여 소득세를 줄일 수 있습니다. 이를 위해 반드시 적격 증빙을 수취해 두세요. 예를 들어 인테리어 공사비를 지불할 때는 상대방으로부터 세금계산서를 발급받고, 가구나 소모품을 현금으로 구매 시 현금영수증을 반드시 요청하는 식입니다 .

이렇게 해야 부가세 환급이나 비용인정이 가능합니다. 또한 월세의 경우도 임대인에게 요청하여 현금영수증(사업자 지출증빙용)을 발급받으면 경비 처리에 유리합니다. 다만 주거용으로 계약했기에 현금영수증을 발급하지 않으려는 집주인도 있으니 참고하세요. 작은 영수증 하나까지 챙겨두는 습관이 중요합니다.

숙박업 관련 세율과 기타 부담금

숙박업은 일반 서비스업으로 부가세 10% 과세 대상이지만, 개인사업자로서 연매출 8,000만 원 미만이라면 간이과세 혜택이 있을 수 있습니다 (간이과세 시 부가세 납부율 경감). 다만 간이과세는 일정 조건이므로 초기 매출 규모를 보고 결정하면 됩니다. 관광진흥개발기금 부담금의 경우 현재 외국인관광도시민박업에는 특별히 부과되는 것은 없고, 오히려 앞서 언급했듯 저리 융자 같은 혜택 대상이 됩니다. 한편 서울 등 일부 지자체에서는 고급 호텔에 외국인 숙박시 숙박세를 부과하기도 했으나, 소규모 도시민박에는 해당되지 않습니다.

공중위생 관리법 준수

관광진흥법 외에도, 게스트하우스 운영 시 공중위생관리법상의 기본적 준수사항을 따라야 합니다. 숙박업소로서 방역, 소독, 위생기준을 지켜야 하며, 침구 정기 세탁, 소독 장부 작성 등의 의무가 있을 수 있습니다. 특히 코로나19 이후로 방역수칙에 민감하니, 정기 환기와 소독을 철저히 하세요. 지자체에서 가끔 나와 위생점검을 할 수 있습니다.

보험 가입

법적으로 필수는 아니지만, 영업배상책임보험 가입을 권장합니다. 숙박 중 발생할 수 있는 화재, 안전사고, 고객의 물품 분실 등에 대비한 보험입니다. 특히 외국인 투숙 중 만일의 사고가 생기면 대응이 어려울 수 있으므로, 보험을 들어두면 리스크 관리에 도움이 됩니다.

운영자 준수사항

앞서 거주의무를 강조했지만, 실제 운영 중에도 이를 준수하고 있다는 형식을 유지해야 합니다. 관할 구청이나 경찰서에서 불시에 방문하여 운영자 거주 여부를 확인하는 경우가 있습니다. 그러므로 가능하면 숙소에 상주하고, 부득이 비울 때는 근처에 대리인을 두는 등 관리자가 항상 연락 가능하도록 해야 합니다. 또한 소방시설 유지관리(소화기 충압 상태, 감지기 정상작동 등)를 주기적으로 점검하고 기록해두면 좋습니다.

1인 1숙소 제한

외국인관광도시민박업은 한 사람이 여러 숙소를 운영하는 것을 금지하고 있습니다. 이는 사업자등록도 1인 1개만 허용되기 때문입니다. 만약 사업 확장을 위해 추가로 다른 집을 운영하고 싶다면, 배우자나 가족 등 다른 사람 명의로 새로 등록을 해야 합니다. 하지만 명의만 빌려 실제로 한 사람이 두 곳을 운영하는 것도 적발 대상이 될 수 있으니 유의해야 합니다. (실무적으로 가족합산 2~3곳 운영하는 사례도 있지만, 일단 규정은 그렇습니다.)

정리하면, 에어비앤비 숙소도 결국 사업체이기 때문에 세금 신고와 각종 규제를 제대로 지키는 것이 장기적으로 안전합니다. 처음 사업자등록을 할 때 세무서나 구청에서 신규 사업자 교육자료를 주는 경우도 있으니 꼼꼼히 읽어보고, 필요하면 전문가(세무사)의 도움을 받는 것도 고려하세요.

운영 팁 및 실제 사례

마지막으로, 성공적인 게스트하우스 운영을 위한 팁과 실제 운영자들의 경험을 몇 가지 소개합니다. 홍대/연남동은 경쟁이 치열한 지역이므로, 초기 단계에서 차별화된 전략과 철저한 준비로 경쟁력을 갖추는 것이 중요합니다.

시장 파악과 컨셉 설정

홍대 지역은 젊은 배낭여행객, K-POP/K-컬처 팬, 나이트라이프를 즐기는 관광객 등이 많이 찾습니다. 본인의 숙소가 어떤 고객층을 타겟할 지 정하고 그에 맞는 컨셉을 잡으세요. 예를 들어, 파티를 즐기는 게스트를 받을지 아니면 조용히 쉬고 싶은 여행객 위주로 할지에 따라 운영 방침과 하우스룰이 달라집니다. 독특한 인테리어나 테마를 부여하면 수많은 경쟁 숙소 속에서 눈에 띌 수 있습니다.

청결 및 시설 관리

깔끔한 청소와 위생 관리는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 매일 공동공간 청소, 침구 교체 세탁, 화장실 청결 유지 등 기본을 지키세요. 특히 해외 OTA 리뷰를 보면 청결도가 평점에 큰 영향을 줍니다. 앞서 언급한 대로 인테리어 투자도 중요합니다 – 노후된 시설은 과감히 수리하고 사진 찍기 좋은 아늑한 분위기를 조성하면 경쟁력이 올라갑니다. 또한 에어컨, 온수기, 도어락 같은 설비 고장이 없도록 사전 점검하고, 문제가 생기면 즉시 조치하세요.

입지 및 접근성 활용

홍대입구역이나 연남동 핫플레이스와의 거리를 정확히 안내하고, 지도와 찾아오는 방법을 상세히 제공하세요. 외국인에게는 공항철도 접근성과 지하철역 근접성이 중요합니다. 예: “홍대입구 지하철역 5분 거리, 공항철도 직통” 등을 어필하면 예약 전환율이 높아집니다. 연남동이라면 주변 카페거리, 경의선숲길공원 같은 지역 매력도 소개글에 언급해 주세요.

고객 응대와 커뮤니케이션

해외 게스트와 원활히 소통하기 위해 다국어 안내문과 번역 앱을 적극 활용하세요. 체크인 안내, 집 이용수칙, 비상시 연락처 등을 영어(및 가능한 다른 언어)로 번역하여 비치하면 좋습니다. 예약 확인 후에는 빠르게 감사 메시지와 찾아오는 방법 등을 보내주고, 투숙 중 문의에는 신속히 답변하세요. 호스트 평점의 상당 부분이 친절하고 빠른 응대에 달려 있습니다. 또한 체크아웃 시 가볍게라도 인사하고 후기를 부탁하면, 좋은 리뷰를 얻는 데 도움이 됩니다.

평판 관리

에어비앤비 후기 관리는 매우 중요합니다. 초반 몇 명의 후기로 숙소의 이미지가 결정되므로, 첫 게스트들에게 최상의 경험을 주도록 집중하세요. 혹시 작은 문제가 생기더라도 성실히 대응하여 불만족 후기가 나오지 않도록 합니다. 좋은 후기가 쌓이면 에어비앤비 슈퍼호스트가 되어 검색 랭킹이 올라가고 예약이 더 늘어납니다. 반대로 초기 악평은 만회하기 어려우니 주의해야 합니다.

가격 전략

적정한 가격 책정도 성공 포인트입니다. 주변 경쟁 숙소들의 가격대를 조사하고, 초기에는 약간 낮추거나 프로모션 할인으로 고객을 유치하세요. 어느 정도 후기가 쌓이면 시즌과 요일에 따라 가격을 탄력적으로 운용합니다.

홍대는 성수기(봄꽃 시즌, 여름방학, 가을 축제 등)와 주말에 수요가 높으므로 가격을 올리고, 비수기나 주중에는 할인/특가를 제공해 객실 가동률을 높이는 것이 좋습니다. 일반 게스트하우스의 경우 1인당 2만~3만 원 선에서 가격이 형성되므로 (도미토리 기준), 객실 당 요금을 책정할 때 이 점을 고려하세요 (예: 4인실 도미토리 침대 1개당 25,000원이라면 방 하나 전체는 10만 원 정도로 책정)

수익 및 손익분석

현실적으로 어느 정도 수익을 기대할 수 있을지 계획을 세워둬야 합니다. 예를 들어 방 3개에 총 정원 8명인 게스트하우스의 경우, 1인당 요금 25,000원, 평균 객실가동률 60%를 가정하면 월 매출은 8명 × 25,000원 × 30일 × 0.6 ≈ 360만 원 정도입니다 (게스트하우스 창업 비용 및 수익 지출비용 예상하기). 여기서 월세 200만, 공과금+관리비 50만, 수수료 및 기타비용 30만 등을 제하면 순수익은 약 80만 원 남짓일 수 있습니다.

* 수익금 = 총 수용인원 x 객단가 x 30일 x 예상가동률 60%

물론 성수기에는 거의 만실로 채워 매출이 늘고, 비수기엔 더 줄어들겠지요. 이런 식으로 보수적으로 손익분기점을 계산해보고 사업을 시작해야 합니다. 일부 성공한 사례처럼 “주 20시간 일하고 월 300만 원 벌었다”는 목표를 달성할 수도 있지만, 이는 상당한 노력과 숙소 경쟁력이 뒷받침되어야 가능하다는 점을 명심하세요. 사실 이는 과장된 마케팅의 산물이라고 할 수 있습니다. 한개의 숙소로 월 300만원의 이익을 내기는 쉽지 않다는 사실 명심하세요.

또한 마포 홍대 지역은 숙소 공급과잉으로 경쟁이 심한 상태라 과장된 수익 홍보를 믿지 말고 현실적인 계획을 세워야 합니다.

이웃 및 소음 관리

주택가에서 운영하는 만큼, 이웃 주민과의 관계도 매우 중요합니다. 늦은 밤 파티나 소음으로 민원이 발생하면 곧바로 단속 대상이 될 수 있습니다. 그러므로 조용한 시간(예: 밤 11시 이후) 준수 규정을 만들어 게스트들에게 안내하고, 필요하면 방문객 통제나 음주 소란 금지 등의 하우스룰을 정하세요.

체크인 시 직접 규칙을 설명하거나, 각 방에 다국어 안내문으로 붙여두면 효과적입니다. 또한 인근 주민들에게 처음에 인사드리고 명함 및 연락처를 주며 불편사항이 있으면 연락달라고 하면 좋은 인상을 줄 수 있습니다. 쓰레기 배출, 흡연구역 문제 등 생활 마찰이 생기지 않도록 세심히 관리하세요.

추가 서비스로 부가수익

기본 숙박 외에 부가서비스를 제공해 수익을 높일 수도 있습니다. 예를 들어 홍대 클럽 투어, 한류化장 체험, 인근 맛집 투어, 자전거 대여 등의 프로그램을 기획해 유료로 제공할 수 있습니다. 다만 이는 어디까지나 부가적인 것으로, 숙소 매출의 10% 미만 수준에서 보조적 수입으로 보는 것이 현실적입니다. 너무 무리한 부가서비스보다는, 조식 제공이나 세탁기 이용 등 간단한 편의를 제공하고 약간의 요금을 받는 정도부터 시작해보세요.

커뮤니티 및 정보교류

혼자 모든 것을 시행착오하며 배우기보다, 선배 운영자들의 노하우를 참고하는 것이 좋습니다. 외국인관광도시민박업 협회나 호스트 모임 (온라인 카페, 밴드 등)에 가입하면 정책 변화 소식이나 운영 팁을 공유받을 수 있습니다. 미스터멘션이나 에어비앤비 코리아에서 주최하는 호스트 미팅/교육에도 참여해보세요. 이를 통해 최신 동향, 가격 설정 트렌드, 정부지원 정보 등을 얻을 수 있습니다. 또한 지역 관광 안내소와 협력해 외국인 관광객을 소개받는 루트도 찾아볼 만합니다.

마지막으로, 게스트하우스 운영은 손님 입장에서 세심하게 생각하는 마음가짐이 가장 중요합니다. 초기 투자도 중요하지만, 결국 친절한 서비스와 쾌적한 공간이 성공 요인입니다. 실제 여러 운영자들이 “큰 돈을 버는 사업이라기보다는 사람을 좋아하고 교류를 즐기는 마음으로 해야 오래 지속할 수 있다”는 조언을 합니다.

이상의 내용들을 참고하여 철저히 준비한다면, 홍대/연남동에서의 에어비앤비 창업을 성공적으로 이끌 수 있을 것입니다. 외국인관광도시민박업 허가 취득부터 내국인 특례 활용, 운영상의 노하우까지 하나씩 점검하며 준비해보세요. 행정 절차를 준수하면서도 창의적인 아이디어로 매력적인 숙소를 만들어 간다면, 초기 5,000만 원 투자 이상의 가치와 보람을 얻을 수 있을 것입니다. 즐겁고 성공적인 호스팅을 기원합니다!

끝.