최근 부동산 시장에서 입주권과 분양권은 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 특히 재개발과 재건축 열풍이 불면서 두 용어는 자주 언급되지만, 많은 분이 정확한 입주권 분양권 차이를 잘 모릅니다. 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 개념이지만, 헷갈리기 쉬운 부분이 많습니다.
입주권과 분양권은 취득이나 보유, 세금 문제에 있어서 큰 차이를 가져옵니다. 따라서 이 두 권리를 정확히 이해하고, 차이를 아는 것이 부동산 투자에 있어서 중요합니다. 이 글에서는 2025년 기준 최신의 입주권과 분양권의 차이점을 알아보고, 투자방법도 확인해보도록 하겠습니다.
입주권
땅의 기반시설과 주택을 모두 허물고 다시 개발하는 것을 재개발이라고 합니다. 반면 기반시설은 그냥 두고 주택을 허물고 새로운 아파트를 짓는 것을 재건축이라고 하죠.
- 재개발 : 기반시설 + 주택
- 재건축 : 주택
이렇게 재건축과 재개발의 경우 기존 토지를 소유한 사람이 새로운 아파트에 입주할 권리를 가지게 되는데 이를 “입주권”이라고 합니다.
예를 들어 서울 아현동 일대가 재개발 사업 구역으로 지정되었다고 하겠습니다. 이럴 경우 기존 아현동 일대에 땅을 가지고 있는 지주들이 소유자가 되어 조합을 설립하게 됩니다. 이 조합은 재개발 사업을 진행할 건설사를 선정하게 되고, 이 건설사는 구역 내의 모든 건축물을 허물고 철거하고 그 위에 새로운 아파트를 올리게 됩니다. 그리고 기존의 토지 소유주들은 보유한 토지 지분에 따라 그에 맞는 새 아파트를 분양받게 되는 것이죠.
이렇게 보면, 입주권은 굉장히 간단한 권리입니다. 기존 토지를 가지고 조합원이 된 사람이 기존 토지 대신에 새롭게 지어지는 아파트를 “조합원”으로서 취득할 수 있게 하는 권리인 것입니다. 예전 땅을 내고, 새로운 아파트에 입주할 수 있는 “권리” 가 바로 입주권입니다.
분양권
비슷한 의미로 쓰이는 분양권은 무엇일까요? 아파트 건설사들이 땅을 사서 그 위에 아파트를 지으면 청약이라는 절차를 시행합니다. 청약 과정을 통해 당첨된 사람들은 건설사와 분양계약을 맺게 됩니다. 이렇게 분양계약을 맺으면 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리를 얻게 되는데 이를 “분양권”이라고 합니다.
이런 분양권은 땅을 사서 건물을 짓는 경우 뿐 아니라 일부 재건축/재개발에서도 볼 수 있습니다. 조합원이 아닌 사람들에게 아파트 일부 세대를 청약이라는 과정을 통해서 분양하는데, 이럴 때 생기는 권리 또한 분양권이라고 할 수 있습니다.
입주권과 분양권은 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 동일하기 때문에 많은 사람들이 헷갈리는 것이겠죠. 그러나, 이 둘은 각각 다른 장점과 단점을 가지고 있습니다.
입주권의 장단점
앞서 말했듯 입주권은 토지를 가진 사람들이며 조합원이기 때문에 그 조합에서 만든 아파트에 입주할 수 있게 됩니다. 그냥 입주하는 게 아니라 좋은 층과 좋은 동을 먼저 선택할 수 있는 권리도 있죠. 또한 일반 분양으로 건설비용을 일부 충당하기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 새 아파트를 취득할 수 있습니다.
조합은 시공사를 선택하게 됩니다. 재건축이나 재개발은 큰 사업이기 때문에 다양한 시공사들이 선정에 도전하는데요. 경쟁이 치열한만큼 시공사들은 조합원의 마음을 잡기 위해서 다양한 옵션 혜택을 제공하기도 합니다. 예를 들어 발코니 확장을 무료로 해주겠다거나, 가구나 가전 등을 빌트인으로 제공해주겠다는 식으로 말이죠.
모든 것이 장점만 있는 것은 아닙니다.
가장 먼저 재건축, 재개발이라는 것이 언제 끝날지 모르는 감옥이 될 수도 있다는 것입니다. 최소 10년 ~ 길면 20년도 더 걸린다는 재건축과 재개발이기 때문에 언제쯤 새 아파트에 입주할 수 있는 것인지 가늠하기가 쉽지 않죠. 장화 신고 들어가서 구두 신고 나오는게 재개발이라고는 하지만 기다림이 길어지는 건 어쩔 수 없는 큰 단점입니다.
해당 구역 내에 부동산을 보유하고 있었다면 좋지만, 그렇지 못한 경우 입주권 투자를 하기 위해서는 비용이 많이 들어가게 됩니다. 왜냐하면 토지를 매수해야 하기 때문인데요.
5억 감평가를 받은 집을 가진 조합원에게서 입주권을 사게 되면 5억 감평가 + 입주권에 대한 프리미엄 3억 = 총 8억이필요하게 됩니다. 분양권이 분양가의 10% 정도만 있으면 투자를 할 수 있는것과는 큰 차이가 있죠.
재개발/재건축은 조합원분과 일반분양분으로 나뉘는데요. 조합원이 아파트를 싸게 살 수 있는 이유는 바로 일반분양에서 돈을 벌기 때문입니다. 따라서 구역 내의 일반분양자들이 많으면 좋죠.
분양권의 장단점
입주권과 다르게 분양권은 건설사가 산 땅위에 만들어진 아파트에 들어갈 수 있는 권리입니다. 청약이라는 과정을 거쳐서 당첨된 사람들이 받는 것이 바로 분양권입니다.
분양권은 통상 아파트 가격의 10% 정도의 계약금만 있으면 살 수 있습니다. 나머지 금액은 4~5번에 걸쳐서 나누어 내는 중도금과 잔금으로 지불하면 되기 때문입니다. 땅값에 아파트 가격까지 한꺼번에 돈을 내야 하는 입주권과 다르게 분양권은 비교적 상대적으로 저렴한 가격으로 살 수 있습니다.
물론 아파트의 입지나 브랜드, 학군, 교통에 따라서 분양권 자체의 가격도 변합니다. 좋은 지역의 좋은 동호수의 분양권일수록 전매시장에서 높은 가격을 받을 수 있습니다. 이를 프리미엄이라고 하는데, P 라고 표현합니다. P 가 높을 때는 수억원에 이르는 경우도 있습니다.
입주권 분양권 차이
입주권 분양권 차이가 왜 생기는지 명확히 알기 위해서는 토지의 소유권이 누구에게 있고 언제 소유자가 변경되는지를 알면 됩니다.
- 입주권 – 입주권을 가진 사람은 토지를 소유한 것으로 봄.
- 분양권 – 아파트를 분양하는 시행사가 토지를 소유한 것으로 봄
두 권리에는 토지의 소유권이라는 중요한 권리가 숨겨져 있습니다.
입주권은 현재 입주권을 보유한 사람이 토지를 가지고 있다고 보기 때문에 이후 건물이 완공되고 나면 건축물에 대한 권리만 이전등기합니다. 취득세가 상대적으로 저렴하다는 장점이 있습니다. 물론 입주권을 매매한 매수자의 경우 매수 당시에 소유권을 이전받기 때문에 토지 취득세를 내야 합니다. 이후 건물이 완공되면 건물 취득세를 또 내야하죠.
반면 분양권의 경우 분양권을 보유한 사람은 토지나 건물등에 대한 소유권을 가지고 있지 않다고 봅니다. 건물이 완공되고 나서 토지와 건물에 대한 소유권을 이전받을 수 있는 권리가 바로 분양권이기 때문입니다. 아파트가 완공되면 청약에 당첨된 아파트의 호실에 대해 소유권을 이전받게 되는데, 아파트에는 토지지분도 포함되어 있습니다.
이런 관점에서 보면 입주권 매수와 분양권 매수가 어떤 식의 차이가 있는지 쉽게 알 수 있습니다.
입주권을 매수한다는 건, 지금 즉시 토지에 대한 소유권을 가져오고 이후 새로운 건물을 취득할 수 있는 권리를 가져오는 것입니다. 따라서 토지에 대한 가격을 지불해야 하고, 그래서 돈이 많이 듭니다.
분양권 매수는 토지와 건물을 취득할 수 있는 권리를 사오는 것입니다. 따라서 돈이 조금밖에 안 들죠. 다만, 이후 중도금과 잔금등으로 나머지 돈을 지불해야 합니다.
취득세
입주권의 경우 토지는 이미 취득해놓은 상태이기 때문에 나중에 건물이 준공되고 나면 건물분에 대해서만 취득세를 내게 됩니다. 입주권을 매수했다면 매수 당시에 토지에 대한 취득세를 모두 납부해야 하죠.
분양권은 토지와 건물에 대한 소유권이 없으며, 나중에 건물이 준공되면 토지와 건물에 대한 소유권을 이전받을 수 있는 권리입니다. 따라서 분양권을 매수했다면 매수 당시에는 토지에 대한 취득세가 없고 나중에 준공 이후 토지+건물에 대한 취득세를 한꺼번에 내게 됩니다.
주택수 포함
현재 다수의 주택을 보유하고 있으면서 다른 주택을 보유하게 되면 취득세 중과를 받게 됩니다. 따라서 내가 지금 보유한 주택이 몇채인지를 명확히 아는 것이 중요합니다.
다른 주택을 매수할 때 내가 가진 입주권과 분양권이 있다면 이들 모두 주택수에 포함됩니다. 만약 입주권 하나, 분양권을 하나 가지고 있고, 살고 있는 주택을 하나 보유하고 있다면 총 3개 주택을 보유한 셈이 되는 것이죠. 따라서 다른 하나의 주택을 더 매수한다면 4번째 주택 매수가 되고 이때 적용되는 주택 취득세율은 12%가 됩니다. 10억짜리 집이라면 1억 2천만원을 내야 하는 것이죠.
세금을 계산할 때 주택수에 포함되는지 여부는 무척 중요한데, 이는 어떤 세금인지도 중요합니다. 예를 들어 양도세인지 보유세인지, 취득세인지에 따라 달라진다는 것이죠.
사실 이 부분은 굉장히 민감한 부분입니다. 자칫 잘못하면 수천만원 ~ 수억원을 내야 하는 상황이 되기도 합니다. 따라서 저라면 인터넷에 있는 각종 다양한 정보들을 참고만 하고, 진짜 상담은 세무사를 이용하는 것이 좋다고 생각합니다. 수백만원을 지불하여서도 그러는 것이 정신건강에 좋습니다.
마치며
여기까지 입주권 분양권 차이에 대해 이야기해보았습니다. 비슷하지만 많이 다른 개념이기 때문에 알아두어야 손해가 없습니다. 이번 글을 통해서 제대로 이해하기를 바랍니다.
끝.
