용적률 건폐율 차이 일반주거지역 상업지역 계산방법 2025년 최신

부동산 기사를 보다보면 알쏭달쏭한 용어들이 많이 나온다. 이를 테면 용적률 건폐율 같은 단어들이다. 이러한 용어들을 제대로 이해하지 않으면 자칫 잘못된 투자를 하게 된다. 살면서 가장 비싼 물건을 사는데 실수하면 그 피해가 엄청나기 때문에 준비과정 거래과정에서 나오는 모든 용어를 이해할 필요가 있다.

아파트 같은 건물을 살 때 가장 먼저 봐야 할 것은 용적률과 건폐율이다. 이는 같은 땅 안에 얼마나 높은 건물이, 얼마나 촘촘하게 지어져 있는가를 따질 수 있는 값이다. 이 글에서는 용적률 건폐율을 공부해보고 주거지역과 상업지역에 각각 지정되어 있는 상한선도 함께 알아보도록 하자.

용적률(容積率, floor area ratio)

대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율

용어에 쌓을 적자가 들어간 것을 주목하자. 건물은 수직으로 층층으로 올라가게 되는데 각 층의 면적을 모두 합한 것을 연면적이라고 한다. 만약 한 층에 100평인 건물이 수직으로 8층이라면 800평이 연면적이 된다. 이 건물이 지어진 땅이 200평이라면 용적률은 이렇게 계산할 수 있다.

용적률 = 800평 / 200평 = 400%

즉, 건물이 서 있는 땅의 면적 대비 건물 각 층의 바닥면적을 합한 연멱적의 비율을 구하면 그게 용적률이 된다. 또 다른 예를 들어보자. 건물이 밟고 서있는 땅의 넓이가 1,000평이고 각 층의 면적이 120평인 5층짜리 건물이 있다고 해보자. 이 때의 용적률을 계산해보면,

용적률 = (120평 x 5층) / 1,000평 = 50%

이 건물의 경우 용적률은 50% 라고 계산할 수 있다.

이처럼 용적률은 건물이 밟고 있는 땅의 면적이 클수록 낮아지게 된다. 반대로 건물의 각 층 면적이 크고, 층수가 높아서 연면적이 크면 용적률도 같이 높아진다. 사람이 이용하기에는 용적률이 낮은 게 좋지만, 상업적으로는 용적률이 높은 건물이 좋을 수 밖에 없다. 같은 땅 위에 더 많은 가게, 더 많은 오피스텔들이 들어설 수 있기 때문이다. 즉 효율성이 높다고 할 수 있다.

서울시 송파구에 위치한 건물인데, 이 건물의 용적률은 무려 600% 에 달한다. 성남공항 때문에 층수를 높게 지을 수 없어서 할 수 없이 땅 위에 건물을 최대한 넓게 지은 것이 이런 모양을 만들게 되었다. 실제 600% 용적률은 높은 수치는 아니라서, 층수만 높게 한다면 이런 모양의 건물이 나오지는 않았을 텐데 앟쉬운 부분이다.

* 용적률 계산기를 이용해보자.

건폐율(建蔽率, building coverage)

대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율

용적률이 땅의 면적과 건물 전체의 연면적 사이의 비율이었다면, 건폐율은 땅 위에 건축물이 얼마나 면적을 차지하고 있는지를 보는 비율이다. 땅이 100평이고 건물이 땅위에 60평을 차지하고 서 있다면 건폐율은 60% 가 되는 것이다.

반대로 건폐율이 40% 라고 말한다면, 300평의 땅 위에 120평의 바닥면적을 가진 건물이 서 있다는 말이 된다. 건물이 서 있는 땅을 하늘에서 내려다 봤을 때 땅 위에 건물이 얼마나 많은 면적을 차지하고 있는지를 알려준다고 할 수 있다.

건폐율이 낮아지면, 같은 대지에서 건축물이 차지하는 비중은 낮아진다. 반대로 건폐율이 높아지면 땅 위에 건축물이 점점 더 촘촘하게 건설된다는 뜻이다. 아파트로 따지면 건폐율이 낮으면 동간 간격이 넓어지는 것이다.

잠실의 3대장 중 하나로 불리는 리센츠의 경우 건폐율이 15% 정도 수준이다. 높이를 높게 지으면서 용적률을 최대한 활용하고, 건폐율은 가급적 낮추어 동간 간격을 넓게 만든 것이다. 동간 간격이 넓어야 쾌적한 생활이 가능하고, 꼭필요한 일조권 등도 문제 없이 확보할 수 있게 된다.

수원에는 용적률 499% 에 건폐율 23% 의 아파트가 있고, 부산에는 용적률 949% 에 건폐율 49% 짜리 아파트가 있다. 용적률도 높고 건폐율도 높다는 것은 높은 고층 건물이 공간도 없이 빽빽하게 들어서 있다는 뜻이다. 잘못하면 옆 동 방 안도 들여다 보일 수 있겠다.

을 말한다. 건폐율이 50%라는 것은 300㎡짜리 대지에 건축물의 넓이가 150㎡를 초과할 수 없다는 의미다. 따라서 건폐율이 낮을수록 같은 대지에 서 건축물이 차지하는 비중은 낮아지게 된다. 정해진 대지 내에 지을 수 있는 건물의 최대 건축 바닥면적을 제한해 쾌적한 주변환경을 유지하기 위해 이용된다.

* 건폐율 계산기를 이용해보자.

용적률 건폐율 계산기

주거지역 용적률 건폐율 기준

그럼 우리나라 땅은 어떻게 구분되어 용적률 건폐율 제한을 둘까? 우리나라 건축법에서는 주거지역을 3종류로 나눈다. 전용주거지역, 일반주거지역 그리고 준주거지역이다. 각각은 또 제1종 ~ 제3종까지 나뉘는데, 각 구분별 종에 따라 건폐율과 용적률의 제한이 있다.

전용주거지역의 제1종 구역에서는 건폐율은 최대 50%까지, 용적률은 50% ~ 100% 이하로만 건축할 수 있다. 이 말은 땅의 절반까지만 건물을 지을 수 있으며, 땅 넓이만큼의 건물을 올릴 수 있다는 이야기다. 만약 땅이 100평이라면 건물의 면적은 50평이고, 최대 2층 100평까지 지을 수 있게 된다.

일반주거지역의 제3종의 경우 건폐율은 50% 이하, 용적률은 최대 300% 까지 지을 수 있다. 대규모 고층 아파트들은 거의 다 제3종 일반주거지역에 만들어진다고 볼 수 있다.

전용주거지역

기존에 형성되어 있는 양호한 주거환경을 보전하기 위해 지정된 곳이며 상업시설이 들어올 수 없는 곳이기에 조용한 주거환경이 보장되는 지역이다.

1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 위한 지역이며, 저층 위주로 만들어진다. 단독주택 위주로 만들어진 주택가를 생각해보면 대부분 1종 전용주거지역이 된다. 건폐율은 50%, 용적률은 50% ~ 100% 사이로 제한된다.
2종 전용주거지역 : 연립주택, 다세대 주택 같은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 위한 지역이다. 건폐율은 50%, 용적률은 100~150%로 제한된다.

일반주거지역

편리한 주거환경을 위해 필요한 지역이다. 주택가에 슈퍼마켓이나 미용실 같은 상업시설이 있는 곳들이 바로 일반주거지역이다. 전용주거지역에서는 상업시설이 뜰어오는 것이 어렵지만, 일반주거지역에서는 가능하다.

1종 : 저층주택 중심의 4층 이하 단독주택, 다세대주택 (건폐 60%, 용적률 100% ~ 200%)
2종 : 중층주택 중심의 12층 ~ 18층 이하 주택 (건폐율은 60%, 용적률은 150~250%.)
3종 : 중고층주택 중심의 고층건물 (층수제한이 없고, 건폐율은 50%, 용적률은 200~300%)

흔히 말하는 종상향 등의 이야기는 바로 일반주거지역 2종에서 3종으로 바뀌는 것을 말한다. 지금 현재 2종 일반주거지역에 위치한 15층 아파트가 있다면 재건축 할때 3종우로 바뀔 수 있다면 용적률도 올라가고 층수제한도 없어지니 더 많은 집을 지을 수 있고, 그럼 아파트 재건축의 수익성이 좋아지기 때문이다.